广州市三个旧村改造项目敲定合作企业

3月14日，广东省广州市多个旧改项目取得突破性进展。广州市公共资源交易中心公示白云区陈田村城中村更新改造项目公开选择合作企业成交结果，富力地产成为该项目竞得企业。广州市嘉业房地产开发(时代中国旗下子公司)成为从化区江埔街禾仓村全面改造项目竞得企业。荔湾区召开村集体经济组织成员代表会议，代表100%同意了方圆为鹤洞村更新改造项目合作企业。记者梳理发现，今年广州城市更新项目数量较去年有明显增长，同时广州旧改项目对竞标企业要求逐步提升。

白云陈田村拆迁改造进入倒计时

白云陈田村3月14日在广州公共资源交易中心举行公开选择旧改合作企业现场竞投会，富力成为最终竞得企业。该项目改造投资总金额为105亿元，项目改造成本为73.96亿元。陈田村改造项目采取全面改造模式，改造总面积62.61公顷，改造规划计算容积率总建筑面积199.47万平方米。

位于白云新城核心区的陈田村改造项目一直备受关注。今年2月21日，广州市人大常委会组织对2018年度城乡规划实施情况进行集中视察并召开座谈会。当天上午，广州市人大常委会视察组一行就来到广州市白云区陈田村进行调研。

在调研中，记者了解到，交通改造是陈田村改造项目的重点之一。改造将重点打通云城东路延长线陈田路段，连通白云新城，增加陈田中街、陈田北街、陈田南街这三条联系空港大道和白云大道间的东西向道路，拓宽和优化改造范围中的丛云路段。除了完善市政道路交通外，改造项目还将打造步行连廊体系，联接白云大道东西两侧的步行系统，以及贯通江夏地铁站与白云大道两侧、陈田居住片区中心的地下走廊体系。

据了解，陈田村拆迁补偿安置方案已经获得超过70%村民同意，年内将完成后续签订复建安置协议、缴存复建安置资金等工作，并启动村民住宅、集体物业拆迁补偿安置协议签订工作。

当天，荔湾鹤洞村召开村集体经济组织成员代表会议，决议同意广州市方圆房地产发展为鹤洞村更新改造项目合作企业。该项目改造投资总额23.98亿，其中复建安置资金约22.74亿，改造总用地面积22.02万平方米。 禾仓村更新改造项目则是从化首宗旧村更新改造在广州市公共资源交易中心挂网的项目。本次禾仓村更新改造规划范围为64.52公顷，预计改造成本46亿元。从化拟通过旧村改造将禾仓村姓钟围打造成地铁出入口潜力核心商圈，将禾仓村塑造成江埔高品质核心商住区。

旧村改造对竞标公司要求逐步提升

记者梳理发现，广州旧改项目招商要求逐步提升。陈田村项目要求，竞投人2017年年末财务报表总资产不低于人民币500亿元，近5年房屋建筑面积累计竣工验收面积不少于300万平方米。并且在广东省有城市更新改造经验，改造项目不少于3个，竣工项目不少于1个。

想参与广钢鹤洞村竞标，也并不容易，该项目要求申请企业注册资本金不低于5亿元，且企业有开展三旧改造经验，在广州区域内已累计开发建设项目总建筑面积不低于100万平方米。从化禾仓村要求申请企业或其实际控制人需在A股或港股上市，2017年度经审计总资产不低于900亿元人民币。

巧合的是，记者梳理发现，以上3个项目的招标公告都提出不接受联合体竞标。

中国城市规划学会会员、暨南大学教授胡刚认为，旧村改造项目其开发周期长、开发难度大的自身特点，使其对项目开发主体的资金实力、融资能力以及资质提出了越来越高的要求，近年的广州旧村改造也证明，旧村改造需要开发经验丰富、资金实力雄厚的开发企业。

对此，2018年，广州印发了《关于进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见》并开始实施。其中规定，要参与广州旧村改造的企业必须符合两大条件：近3年内无不良诚信记录、企业注册资本不少于1亿元。去年，花都区正式印发《花都区旧村庄合作改造类项目公开引入合作企业的指导意见(试行)》要求，参与花都旧村庄合作改造面积小于30公顷的项目，参与企业总资产不低于100亿元，且近5年开发房屋建筑面积累计竣工验收100万平方米以上。

核心区域的城中村改造将以微改造为主

胡刚认为，今后广州核心区域的城中村改造将以微改造为主，少部分才会采用大拆大建方式。胡刚认为，有着2200多年历史的国家历史文化名城广州，近年来城市更新步伐加快，得益于微改造模式的创新。

据广州城市更新部门数据，截至2019年1月2日，广州全市已批城市更新项目1090个，总面积达106.49平方公里。其中，共批复旧村改造项目58个，已完工20个。

《广州市2019年重点建设项目计划》也显示，相较于去年，今年广州在城市更新方面有明显增长，将投入313亿元推进52个项目，涉及11个区，其中黄埔区涉及项目最多。52个项目中有9个项目新开工、22个项目续建。其中，海珠区老旧小区更新改造项目、白云区田心村城中村改造项目、花都区旧村改造项目等都将在年内拉开帷幕。

历史文化旧城区的保护与改造，是一个世界性难题。胡刚认为，城市更新能助力广州实现老城市新活力。“很关键的就是载体建设与培育，建筑物就是一个很重要的载体，这可以通过微改造进行。另外就是培育老城区的产业。没有产业就没有就业，没有就业就没有活力。文旅产业比较适合有文化底蕴的老城区，以文化底蕴为基础做文化创意产业，这是一个比较好的产业方向。”胡刚认为。

城中村改造将使广州土地利用效率大大提升，城市竞争力将得到提升。但在改造过程中，既要考虑城市发展，也要充分考虑村民利益。胡刚认为，老城区的改造牵涉多方利益，需要政府制定具体规章制度和一些具体的开发指标体系。

为推动旧村全面改造，年初广州市政府常务会审议通过了《关于深入推进城市更新工作的实施细则》，要求进一步优化旧村改造成本核算，将改造中实际发生的费用纳入成本。此前，广州市专门制定了《广州市城中村改造成本核算指引(试行)》《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》，对城中村改造成本核算作了详细的指引，保证改造后村集体经济收入不降低、村集体收入有所增加等。